DTI 60%, 연소득별(3000만원 / 4000만원) 한도는? 신용대출도 합산되나? (ft. DSR과의 차이)

🏡 DTI 60%, 연소득별(3000만원 / 4000만원) 한도는? 신용대출도 합산되나? (ft. DSR과의 차이)

😊 내 집 마련을 꿈꾸는 분들을 위한 금융 꿀팁입니다.

주택담보대출이나 보금자리론을 알아볼 때 'LTV', 'DTI', 'DSR' 같은 어려운 용어들 때문에 머리가 아프셨죠?

그중에서도 DTI(총부채상환비율) 60%가 연소득 3,000만 원, 4,000만 원인 경우 대출 한도에 어떻게 영향을 미치는지, 그리고 다른 대출들과 합산되는 방식에 대해 쉽고 명확하게 정리해 드릴게요!

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💡 DTI, 정확히 무엇일까요?

DTI는 'Debt To Income ratio'의 약자로, 우리말로 총부채상환비율이라고 합니다. 내 연소득 중에서 1년 동안 갚아야 할 빚(주택담보대출의 원금+이자 및 기타 대출의 이자)이 차지하는 비율을 의미해요.

이 비율이 높을수록 소득 대비 갚아야 할 빚이 많다는 뜻이므로, 금융기관은 이 비율을 제한하여 대출자가 빚을 갚을 능력이 되는지 판단합니다. 현재 보금자리론 등 일부 대출 상품에서는 DTI 60% 이내를 기준으로 적용하고 있습니다.

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💰 연소득별 DTI 60% 한도 계산!(3000만원 / 4000만원)

DTI 60%는 연간 소득의 60%를 넘지 않는 선에서 주택담보대출의 연간 원리금과 기타 대출의 연간 이자를 갚을 수 있어야 한다는 의미입니다.

1. 연소득 3,000만 원일 경우

• 1년 동안 갚을 수 있는 최대 금액 (DTI 60% 한도):
• 30,000,000원 × 60% = 18,000,000원
• 즉, 1년 동안 갚아야 할 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자의 합이 1,800만 원을 넘으면 안 됩니다.

2. 연소득 4,000만 원일 경우

• 1년 동안 갚을 수 있는 최대 금액 (DTI 60% 한도):
• 40,000,000원 × 60% = 24,000,000원
• 1년 동안 갚아야 할 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자의 합이 2,400만 원을 넘으면 안 됩니다.

📝 참고: 위에서 계산된 금액이 바로 주택담보대출의 연간 원리금 상환액(원금+이자)과 기타 대출의 연간 이자 상환액을 합한 금액의 상한선이 됩니다. 이 금액을 기준으로 역산하여 최종 대출 한도가 결정됩니다. (대출 금리와 기간에 따라 한도는 달라집니다.)

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🏦 DTI 60% 계산 시, 신용대출도 합산되나요?

네, 맞습니다! 하지만 여기서 DTI와 DSR의 차이를 정확히 아는 것이 중요합니다.

구분	DTI (총부채상환비율)	DSR (총부채원리금상환비율)
주택담보대출	원금과 이자 모두 포함 (연간 원리금)	원금과 이자 모두 포함 (연간 원리금)
기타 대출	이자만 포함 (신용대출, 마이너스통장, 카드론 등)	원금과 이자 모두 포함 (연간 원리금)
규제 강도	상대적으로 약함	모든 빚을 따지므로 더 엄격함

✅ 주택담보대출이나 보금자리론을 받을 때 적용되는 DTI 60%를 계산할 때는, 여러 신용대출이 합산되지만, 신용대출의 '이자' 부분만 합산됩니다.

• DTI 계산 시: 주담대/보금자리론의 연간 원금+이자 상환액 + 신용대출 등 기타 대출의 연간 이자 상환액의 합이 소득의 60% 이내여야 합니다.

하지만, 요즘 대부분의 금융기관에서는 DTI보다 훨씬 엄격한 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하여 대출 한도를 산정하고 있습니다. DSR은 모든 대출의 원금과 이자를 모두 합산하기 때문에, 신용대출이나 마이너스 통장 등 다른 대출이 있다면 DTI 60% 한도가 남았더라도 DSR 때문에 최종 한도가 줄어들 수 있다는 점을 꼭 염두에 두셔야 합니다!

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📝 DTI 60% 요약 정리

DTI 60%는 연소득을 기준으로 1년 동안 갚을 수 있는 최대 금액을 정하는 기준이며, 주택담보대출 외 다른 대출도 '이자' 부분만 반영되어 한도 계산에 영향을 줍니다.

하지만 실제 대출을 받을 때는 DSR 규제도 함께 적용되므로, 가지고 있는 모든 대출의 원금과 이자를 포함한 총 상환액이 소득 대비 얼마나 되는지를 꼭 확인해 보셔야 합니다.

대출 조건은 주택의 소재지(규제지역 여부), 주택 가격, 그리고 금융기관의 정책에 따라 달라질 수 있으니, 대출을 받기 전에는 반드시 해당 금융기관이나 한국주택금융공사(보금자리론의 경우)를 통해 정확한 상담을 받아보시는 것이 가장 좋습니다!