[부동산경매 공부] 입찰방법, 대리입찰, 낙찰후 절차, 유찰시 감가비율

[부동산경매 공부] 입찰방법, 대리입찰, 낙찰후 절차, 유찰시 감가비율

부동산경매 공부를 처음 시작하시는 분이 가장 궁금해하는 입찰 방법 → 대리입찰 → 낙찰 후 절차 → 유찰 시 감가율까지 핵심만 깔끔하게 정리해드릴게요 👇

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🏠 1️⃣ 부동산경매 기본 개념

• 법원이 채무자의 재산(주로 부동산)을 강제 매각하여 채권자에게 돈을 갚는 절차
• 일반인이 법원을 통해 입찰 방식으로 부동산을 구매할 수 있음
• 보통 감정가보다 20~40% 저렴하게 낙찰되는 경우가 많음

📦 2️⃣ 부동산경매 공부 입찰 방법

💡 입찰방법(1) 입찰 전 준비

• 사전조사: 등기부등본, 토지이용계획확인서, 건축물대장, 현황조사서, 감정평가서 열람
• 법원 경매정보 사이트: 대법원 경매정보(https://www.courtauction.go.kr/)
• 입찰보증금: 통상 감정가의 **10%**를 준비 (현금 or 자기앞수표)

🧾 입찰방법(2) 입찰 당일 절차

1. 관할 법원 경매계 방문
2. 입찰표 작성 (입찰가, 이름, 연락처 등 기재)
3. 입찰봉투에 보증금 동봉 후 제출
4. 개찰 시간에 공개적으로 최고가 입찰자 = 낙찰자 선정

📌 부동산경매 입찰 팁

• 입찰가는 감정가보다 15~25% 낮게 써내는 경우가 많음
• 단, 경쟁이 치열한 지역(서울·수도권)은 시세의 80~90%까지도 낙찰

👥 3️⃣ 부동산경매 대리입찰 방법

• 본인이 직접 가지 못할 경우 대리인을 통해 대리입찰 가능
• 단, 위임장 + 인감증명서 + 인감도장 + 신분증 사본이 필요

구분	필요 서류
개인 대리입찰	위임장, 인감증명서, 인감도장 날인된 입찰표, 대리인 신분증
법인 대리입찰	법인인감증명서, 위임장, 법인등기부등본, 대리인 신분증

👥 4️⃣ 부동산경매 낙찰 후 절차

낙찰 후 절차1. 매각허가결정 (낙찰 후 약 1~2주)

• 법원에서 이의 없을 경우 확정 → 낙찰자 확정

낙찰 후 절차2. 잔금 납부 (허가 결정 후 1개월 이내)

• 보증금 제외 잔액 납부
• 납부 후 소유권 이전 가능

낙찰 후 절차3. 소유권 이전등기

• 법원 발급의 ‘매각대금 완납증명서’로 등기 신청

낙찰 후 절차4. 점유자 명도 절차

• 점유자가 있을 경우 명도 협의 or 인도명령 신청(법원)

📌 낙찰 후 유의사항

• 점유자(세입자, 전 소유자 등) 상황에 따라 인도명령·명도소송 필요할 수도 있음.
• 대항력 있는 임차인(전입+확정일자)은 보증금을 인수해야 하는 경우도 있으니 입찰 전 꼭 확인!

📉 5️⃣ 부동산경매 유찰 시 감가비율 (재경매 시 하락폭)

유찰 횟수	최저 입찰가(유찰 시 감가비율)	비고
1회차	감정가의 100%	최초 경매
2회차 (1회 유찰)	감정가의 70%	약 30% 하락
3회차 (2회 유찰)	감정가의 49%	약 30% 추가 하락
이후	법원 재량 (보통 20% 내외씩 하락)	최저 20~30%선까지 가능

📌 참고

• 대부분 1~2회 유찰 후 입찰 경쟁이 붙음.
• 유찰될수록 가격은 싸지만, 권리관계가 복잡하거나 하자 있는 물건일 가능성이 높음.

💡 6️⃣ 초보자에게 추천하는 부동산경매 공부 순서

단계	내용
①	대법원 경매정보 사이트 회원가입 및 입찰 공고 확인
②	권리분석 공부 (선순위, 후순위, 임차인 권리 등)
③	현장조사 – 점유 여부, 건물 상태, 주변 시세 확인
④	입찰가 산정 연습 (시세의 70~80% 수준)
⑤	모의입찰 or 실제 저가 물건 소액연습