[재초환 / 재건축 초과이익 환수제 계산방법] 감면대상, 대상 아파트, 분담금

[ 재초환  / 재건축 초과이익 환수제 계산방법] 감면대상, 대상 아파트, 분담금

[재초환 / 재건축 초과이익 환수제 계산방법] 감면대상, 대상 아파트, 분담금

“재건축 초과이익 환수제”(이하 “재초환”)은 재건축 사업으로 인해 조합원 등이 얻는 이익 가운데 일정 부분을 공공이 환수하는 제도예요. 부담금 규모와 적용 대상, 감면 조건 등이 꽤 복잡하기 때문에 아래에 정리해드릴게요.

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1. 재건축 초과이익 환수제(재초환) 법적 근거 및 목적

• 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 근거하여 시행됨.
• 목적은 재건축사업을 통해 조합원들에게 집중되는 과도한 사익을 억제하고, 그 일부를 공공기반시설 확충 등에 환원하는 데 있어요.

2. 재건축 초과이익 환수제(재초환) 대상 아파트 / 적용 대상

• 재건축사업이 실행되는 **공동주택(아파트 등)**이 기본 대상이 되며, 도시정비법 등에 따른 정비사업 범위 안에 있어야 해요.
• 다만, 2017년 이전에 관리처분계획이 인가된 단지 등은 부담금 적용이 면제되는 예외가 있을 수 있어요.
• 조합 설립 인가 시점, 개시 시점 등이 중요 기준 시점으로 작용합니다.

3. 재건축 초과이익 환수제(재초환) 계산 방법 (초과이익 산정 및 부담금 계산)

(1) 재초환 / 재건축 초과이익 환수제 계산방법 - 초과이익 산정 공식

재초환에서는 아래와 같이 초과이익을 계산해요

초과이익 = 종료 시점 주택가액 – (개시 시점 주택가액 + 정상 주택가격 상승분 + 개발비용)

• 종료 시점 주택가액: 재건축 완료 시점의 주택가액 (공시가격 등을 기준으로 평가)
• 개시 시점 주택가액: 조합 설립인가 시점 또는 재건축사업 개시 시점의 주택가액
• 정상 주택가격 상승분: 재건축을 하지 않았더라도 일반적인 시장 흐름으로 상승했을 금액 (즉, 개발행위 없이도 자연 상승한 가치)
• 개발비용: 철거비, 공사비, 인허가비, 조합 운영비, 관리비 등 재건축 사업 추진 과정에서 발생한 실제 비용

즉, 단순히 집값 상승분만 보는 게 아니라, “만약 재건축 없었더라도 상승했을 부분 + 사업비용”을 제하고 남는 순이익이 초과이익이에요.

(2) 재초환 / 재건축 초과이익 환수제 계산방법 - 부담금 산정 (부과율 적용)

• 계산된 초과이익을 조합원 수로 나눠 1인당 평균 초과이익을 구하고, 그 금액에 부과율을 곱해서 부담금을 산정합니다.
• 부과율은 누진적으로 적용돼요.
  예를 들어, 개정된 기준에 따르면
  • 초과이익 8,000만 원 이하: 면제
  • 8,000만 원 초과 ~ 1억 3,000만 원 이하: 부과율 약 10%
  • 그 이상 금액은 점진적으로 더 높은 부과율 (최대 50%) 적용됨
• 구체 부과율은 시행령 및 시행규칙에서 정한 구간별 비율이 있어요.

4. 재초환 / 재건축 초과이익 환수제 감면 대상 및 감면 조건

감면이 가능한 조건도 여러 가지 있고, 최근 개정으로 감면 혜택이 강화되었어요.

(1) 1세대 1주택자 감면

• 1세대 1주택자로서 재건축 완료 시점에 다른 주택을 소유하지 않아야 해요.
• 감면율은 보유 기간에 따라 차등 적용돼요. 예컨대
  • 6~10년 미만 보유: 일부 감면율 (예: 10~40%)
  • 10~15년: 더 높은 감면율
  • 15~20년: 또 상향 감면율
  • 20년 이상 보유자는 최대 70% 감면 가능하다는 규정이 최근 반영됨
• 다만 감면에는 상한이 있어서, 감면 가능한 금액이 일정 수준을 넘을 수 없게 제한됨

(2) 고령자 납부 유예

• 종료 시점(준공 시점)에 60세 이상 1세대 1주택자는 부담금 납부를 유예할 수 있는 제도가 있어요.
• 다만 양도·상속 등의 사유가 발생하거나 1주택자 조건을 벗어나면 유예가 취소되고, 이자 등을 납부해야 할 수 있어요.

(3) 기타 감면대상 또는 면제 대상

• 일정 규모 이하 초과이익은 면제됨 (예: 8,000만 원 이하)
• 상속이나 혼인 등에 의해 취득한 주택, 저가 주택(예: 취득 시 공시가격 3억원 이하) 등의 경우 주택 수 산정에서 제외되는 경우도 있어요.
• 재건축 사업 중 거주를 위한 대체주택 보유 등 일부 예외 인정됨
• 비용 인정 범위 확대가 최근 개정에서 반영되어, 공공기여, 신탁보수, 수수료 등도 개발비용으로 인정되어 부담금이 줄어들 가능성이 있음

5. 재건축 초과이익 환수제(재초환) 분담금 수준 / 실제 부담 예시

• 부담금은 조합원 1인당 평균 초과이익 × 부과율로 계산되기 때문에, 아파트 단지 규모, 조합원 수, 사업성 등에 따라 크게 달라져요.
• 공개된 예시로는, 부담금이 억 단위로 나오는 경우가 많고, 감면 혜택을 받으면 수천만 원 수준까지 낮아지는 경우도 있음
• 특히 감면 혜택을 최대한 활용하면, 부담금 규모가 절반 이상 줄어들거나 경우에 따라 거의 부담이 없는 수준까지도 도달 가능성이 있어요

예컨대, 부담금이 원래 1억 원으로 산정된 조합원이 20년 이상 1주택 보유 감면(70%)을 받으면 실제로 내야 할 부담금은 3,000만 원 수준으로 줄어들 수 있다는 보도도 있어요.