부동산매매 계약서 작성 시 필수로 넣어야 할 특약사항(예시 문구) 총정리

🏠 부동산매매 계약서 작성 시 필수로 넣어야 할 특약사항(예시 문구) 총정리

부동산매매 계약서 작성 시 필수 특약사항

부동산 거래에서 가장 중요한 서류는 ‘매매계약서’입니다.

매매계약서에는 기본적인 거래조건 외에도, 분쟁을 예방하기 위한 특약사항을 반드시 기재해야 하는데요.

오늘은 부동산 매매계약서 작성 시 꼭 포함해야 할 필수 특약사항을 정리해드릴게요.

📄 특약사항이란?

특약사항은 일반 계약조건 외에 추가로 합의한 내용을 적는 부분입니다.

법적으로도 효력이 있으며, 분쟁 발생 시 가장 중요한 증거가 되죠.

따라서 특약사항을 꼼꼼히 작성하는 것이 안전한 부동산 거래의 핵심입니다.

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✅ 부동산 매매계약서 필수 특약사항 예시

부동산 매매계약서 필수 특약사항1️⃣ 잔금 및 소유권 이전 관련 특약

• 예시 문구: 매수인은 잔금 지급과 동시에 소유권 이전등기 및 인도받는 것으로 한다. 잔금 지급일 기준으로 부동산의 모든 권리·의무는 매수인에게 귀속된다.
• 포인트: 잔금일과 인도일, 등기일이 다를 경우 분쟁이 자주 발생하므로 ‘언제 인도하고, 언제 등기하는지’ 명확히 해야 합니다.

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부동산 매매계약서 필수 특약사항2️⃣ 등기부상 권리관계(근저당, 가압류 등) 말소 특약

• 예시 문구: 매도인은 잔금 지급 전까지 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류 등)를 말소하여야 하며, 말소되지 않을 경우 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
• 포인트: 매도인의 대출이나 근저당이 남아있는 경우, 말소 시점과 책임 주체를 명시해야 합니다.

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부동산 매매계약서 필수 특약사항3️⃣ 인도 시 상태 보장 및 시설물 인계 특약

• 예시 문구: 
  매도인은 인도 시 부동산을 계약 당시 상태로 유지하여 인도하며, 주요 시설물(보일러, 에어컨, 조명 등)은 정상 작동 상태로 한다.
• 포인트: 노후 시설물 고장으로 분쟁이 많기 때문에, ‘계약 당시 상태 유지’ 또는 ‘정상 작동 상태’**로 명시해두면 좋습니다.

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부동산 매매계약서 필수 특약사항4️⃣ 공과금 및 관리비 정산 특약

• 예시 문구: 잔금일 기준으로 전기, 수도, 가스, 관리비 등의 공과금은 일할 계산하여 정산한다.
• 포인트: 공과금 정산일을 잔금일 기준으로 정하면, 금전 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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부동산 매매계약서 필수 특약사항5️⃣ 하자 및 누수, 곰팡이 관련 특약

• 예시 문구: 매도인은 계약 체결일 현재 부동산의 주요 구조적 하자(누수, 곰팡이 등)가 없음을 확인한다. 향후 숨은 하자가 발견될 경우, 매도인은 수리 또는 손해배상 책임을 진다.
• 포인트: 하자는 대부분 계약 후에 문제되므로, 사전에 매도인의 책임 범위를 명시해야 안전합니다.

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부동산 매매계약서 필수 특약사항6️⃣ 계약 해제 및 위약금 특약

• 예시 문구: 
  계약 당사자 일방이 계약 내용을 위반할 경우, 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있다.
• 포인트: 민법상 기본 규정이 있지만, 명시적으로 써두면 분쟁 발생 시 해석이 명확해집니다.

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부동산 매매계약서 필수 특약사항7️⃣ 중개수수료 및 부동산 책임 관련 특약

• 예시 문구: 중개사는 계약서상 기재 내용에 대해 사실 확인 의무를 다하며, 허위 또는 누락 시 민사적 책임을 진다.
• 포인트: 중개사 과실이 의심될 경우를 대비한 조항으로, 안전장치 역할을 합니다.

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💡 부동산매매 계약서 특약사항 작성 시 주의할 점

• 구체적이고 명확한 문장으로 작성해야 합니다.
• 구두로 합의한 내용도 반드시 계약서에 기재해야 합니다.
• 수정, 삭제 시에는 당사자 간 서명·날인이 필요합니다.
• 특약사항은 일반 조항보다 우선 적용된다는 점을 꼭 기억하세요.