총부채원리금상환비율 - DSR 계산법, DSR 기준, DSR 3단계, DSR 대출규제, DSR 제외 대출

총부채원리금상환비율 - DSR 계산법, DSR 기준, DSR 3단계, DSR 대출규제, DSR 제외 대출

총부채원리금상환비율(DSR)은 요즘 주택담보대출, 신용대출, 전세자금대출 등을 받을 때 가장 핵심적인 규제 기준입니다.

아래에 DSR의 개념 → DSR계산법 → DSR규제 기준(3단계) → DSR제외 대출까지 깔끔히 정리해드릴게요.

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📘 1️⃣ DSR의 기본 개념

DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) → 개인이 보유한 모든 대출의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율입니다.

즉,

📏 DSR = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

예시 연소득이 6,000만 원이고, 연간 대출 원리금 상환액이 2,400만 원이면 → DSR = 2,400 ÷ 6,000 = 40% 즉, 연소득의 40%가 대출 상환에 쓰인다는 뜻이에요.

 

🧮 2️⃣ DSR 계산법 (구체식)

연간 원리금 상환액 계산 = 주택담보대출 원리금 + 신용대출 원리금 + 자동차할부 + 카드론 등
(모든 금융기관 대출 포함, 연간 기준으로 환산)

그리고

DSR = (총 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100

📌 예시 DSR 계산

항목	대출금액	금리	기간	월 상환액	연간 상환액
주택담보대출	2억	4%	30년	954,000원	11,448,000원
신용대출	5,000만	6%	5년	966,000원	11,592,000원
합계					23,040,000원

연소득 6,000만 원이면 → DSR = (2,304만 ÷ 6,000만) × 100 = 38.4%

즉, 총 DSR 38.4%로 규제 기준(40%) 이하이므로 가능.

⚖️ 3️⃣DSR 규제 기준 (1·2·3단계)

구분	내용	적용 시기 / 대상
1단계 (2021)	시중은행 개인별 DSR 40% 적용 시작 (비은행은 60%)	총대출액 2억 원 초과
2단계 (2022)	총대출액 1억 원 초과 시 DSR 적용	차주 단위 DSR 본격 확대
3단계 (2023~현재)	모든 금융권, 총대출액 1억 원 초과 시 DSR 적용 은행 40%, 비은행 50~60%	(단, 2024년부터 일부 완화 논의 중)

📌 요약

• 은행권: DSR 40%
• 비은행권(저축은행, 캐피탈 등): DSR 50~60%
• 대출 합산 금액이 1억 원 초과하면 개인별 DSR 계산 필수

🚧 4️⃣ DSR 대출규제 주요 포인트

구분	내용
적용 대상	주택담보대출, 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 대부분의 대출
한도 영향	DSR 40% 기준을 초과하면 대출 한도 자동 축소
예외 지역	일부 정책금융, 전세대출 등은 제외(아래 참고)
부부합산 적용 X	개인별 기준 적용 (배우자 소득은 별도 대출 심사 시만 반영)
금리 상승 영향	금리가 오르면 원리금 상환액이 늘어나 DSR 상승 → 한도 감소

⛔ 5️⃣ DSR 적용 제외 대출

다음 대출들은 원칙적으로 DSR 계산에서 제외되거나 부분만 반영됩니다 👇

구분	DSR 반영 여부	비고
전세자금대출	❌ 제외	보증금 반환 목적, 임차 목적이므로 원리금 상환 개념 아님
신혼부부·청년 버팀목대출	❌ 제외	정책금융상품
햇살론·사잇돌대출 등 정책서민금융	❌ 제외	저신용자·저소득층 지원 대출
학자금 대출	❌ 제외	사회초년생 배려
예·적금 담보대출	❌ 제외	사실상 자기자금 담보
보험계약대출	❌ 제외	자기자산 기반 대출
기업·사업자 대출(운영자금)	⚠️ 일부 제외	개인사업자용 대출은 구분 적용
자동차 할부·리스	✅ 포함	소비성 대출로 간주

💡 6️⃣ DSR 관리 팁 & 전략

전략	설명
① 신용대출 먼저 줄이기	단기 신용대출은 원리금 상환 부담이 커서 DSR을 크게 올림
② 소득 증빙 늘리기	근로소득 외 사업소득, 임대소득 등도 인정받으면 DSR 개선
③ 만기 연장 활용	상환기간을 늘리면 월 원리금이 줄어 DSR 하락 효과
④ 정책대출 적극 활용	전세대출, 디딤돌, 보금자리론 등은 DSR 예외라 한도 보완 가능

🧭 총부채원리금상환비율(DSR) 요약정리

구분	내용
DSR 정의	연간 총 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
은행 기준	40% 이내 (비은행 50~60%)
적용 시점	총대출액 1억 원 초과 시 (2023년 이후)
제외 대출	전세대출, 정책금융, 예적금담보 등
핵심 팁	신용대출 줄이고, 소득 증빙 늘리기, 만기 연장 활용