은마아파트 재건축 일정 얼마나 걸릴까? 분담금, 시공사, 분양가

은마아파트 재건축 일정 얼마나 걸릴까? 분담금, 시공사, 분양가

은마아파트 재건축 일정 얼마나 걸릴까? 분담금, 시공사, 분양가

서울 강남구 대치동 은마아파트 재건축 사업과 관련한 현재(2025년 시점) 공개된 정보들을 정리한 내용이에요.

📌 현재 사안 요약 — 은마아파트 재건축 개요 및 현황

먼저 은마아파트의 기본 현황과 지금까지의 흐름을 보면

• 은마아파트는 1979년에 준공된 대형 노후 단지로, 28개 동, 약 4,424가구 규모였으나 재건축 부지 확장 계획에 따라 향후 가구 수가 더 늘어날 예정입니다.
• 재건축 추진은 매우 오래됐고, 여러 차례 지연과 갈등을 겪어 왔습니다.
• 최근에는 서울시의 층수 제한 완화, 정비계획 변경, “신속통합기획” 적용 가능성 등이 사업 탄력을 줄 요인으로 거론되고 있어요.
• 정비계획 변경안에 따르면, 최고 49층, 5,893가구(혹은 5,962가구) 규모로 재건축할 계획이라는 보도가 있습니다.
• 비례율(조합원 권리매매·신청 비율)은 약 94.22% 수준이 거론되고 있습니다.

반응형

⏳ 은마아파트 재건축 일정 및 소요 기간 얼마나 걸릴까?

재건축 사업은 여러 행정 절차와 조합 내부 합의 등이 걸리기 때문에 일정이 자주 바뀔 수밖에 없어요. 지금까지 공개된 일정을 토대로 예상되는 흐름은 아래와 같습니다.

단계	예상 시점 / 조건	비고 / 리스크 요인
정비계획 변경·도시계획위원회 심의	2025년 중	이미 일부 변경안이 제출됐고, 조합은 통합심의를 목표로 하고 있음
사업시행인가	2025년 내 목표	인허가 절차 지연 가능성 존재
시공사 확정 / 착공 준비	2025~2026년	시공사 선정 과정 소송 리스크 등이 변수
착공	2026년 후반 ~ 2027년 예상	일부 보도에서 “빠르면 2027년 착공” 가능성이 거론됨
완공 / 입주	2030년대 초반 예상	건축공사 기간 + 행정 절차 고려해야 함

 

은마아파트 재건축 공공분양 완벽 가이드 - 신청자격, 분양가 및 혜택, 일정, 장점

💰 은마아파트 재건축 분담금 / 일반분양가 / 조합원 부담?

항목	공개된 예측치 / 보도치
일반 분양가 (추정)	• 3.3㎡당 ~ 77,00만 원 수준이 거론됨 • 다만 강남구청 검증 과정에서 3.3㎡당 7,100만 원으로 조정 가능성 있음 • 최근 보도에선 일반분양가가 3.3㎡당 약 8,000만 원 수준도 거론됨. • 전용 84㎡ 기준 약 26억 원 내외 예상치는 자주 언급됨.
추정 조합원 추가 분담금 / 권리자부담금	• 전용 84㎡ 기준 조합원 분담금은 약 1억 원대 수준이 될 것이라는 보도 있음 (기존 권리자 대비 추가 부담) • 일부 보도에서는 전용 109㎡ 등 대형 평형으로 확장 시 최대 7억 7,654만 원까지 부담해야 한다는 예상치도 나옴. • 전용 59㎡ 일반분양가 예상치 ~19억2,000만 원 수준 거론됨. • 비례율은 약 94.22%로 추정됨 (즉, 조합원 권리자들이 지분 대비 거의 대부분을 인정받는 형태) • 만약 상가 문제나 설계 변경 등이 생기면 조합원 부담이 더 늘어날 수 있다는 리스크 언급됨.

예를 들어

• 전용 84㎡ 소유자가 동일 평형을 신청할 경우 → 조합원 입장에서는 추가 부담이 상대적으로 적을 것으로 보이고 (예: 일부 기사의 “1억 원대 추가 부담” 보도)
• 반면 더 넓은 평형으로 옮기려면 수 억 원대의 추가 분담금이 발생할 수 있음 (예: 전용 109㎡로의 확장 등)

🏗️ 은마아파트 재건축 시공사 & 사업 구조

• 아직 공식적으로 확정된 은마아파트 재건축 시공사 보도는 많지 않아요.
• 다만, 보도에 따르면 조합이 조합원 총회에서 기존 추진위원회 시공사 선정을 추인하거나 확정하는 방안을 검토 중이라는 보도가 있음 (즉, 시공사 선정 절차를 간소화하려는 움직임)
• 또한, 과거 추진위 단계에서 일부 건설사가 참여한 바 있으나 그 계약은 법적으로 조합 설립 이후 총회의 추인 없이는 효력이 없다는 법적 쟁점도 존재합니다. 
• 사업 구조상 조합 → 시공사 계약 → 관리처분 → 이주·철거 → 건축공사 → 분양 → 입주 과정을 밟게 됩니다.
• 다만 상가 부분이 변수가 될 가능성이 크다는 보도가 있습니다. 상가 소유자와의 협의, 보상, 구조 변경 등에서 갈등이 예상됩니다.

⚠️ 은마아파트 재건축 주요 변수 및 리스크 요인

은마 재건축은 워낙 복잡한 요인이 많아 “예상 vs 실제” 차이가 클 수 있어요. 주의할 변수들은 다음과 같습니다.

변수	영향	비고
행정 인허가 지연	착공·분양 지연	도시계획위원회 심의, 건축심의 등
주민 갈등 및 소송	합의 실패 → 재검토, 중단 가능	조합 내의 반대 세력, 비대위, 가처분
상가 협의	구조 변경, 보상, 책임 분담 등에서 지연 요인	상가 소유자 vs 조합 이해관계 갈등 가능성
공사비 상승	조합원 부담 증가	원자재비, 노동비 변동 가능성
분양가 규제 / 분양가 상한제	일반 분양가 제한 가능성	정부 정책 변화 가능성
금융 환경 / 금리 변화	자금 조달 비용 상승, 조합 부담 증가	대출 이자 등 영향
철도 / 터널 / 지하 기반 건설 문제	지하 터널(예: GTX-C 노선) 등이 사업에 영향을 줄 가능성	단지 하부 공사와의 충돌 가능성도 보도됨

✅ 은마아파트 재건축 정리 요약 (2025 기준 가정)

• 은마 재건축은 오랜 시간 표류해 왔으나 최근 정비계획 변경 및 사업 재가동 분위기가 감지됨
• 계획은 최고 49층, 약 5,800~5,900가구 규모
• 착공은 빠르면 2027년 가능성 거론, 완공은 2030년대 초반 목표
• 일반분양가는 3.3㎡당 7,000만 원대 후반 ~ 8,000만 원대 거론
• 조합원 분담금은 평형별로 수억 원대 차이 가능, 특히 넓은 평형 확장 시 부담 증가
• 시공사는 아직 확정 안 됐고, 조합이 기존 후보사 추인하는 방식 검토 중
• 사업 진행의 최대 리스크는 행정 인허가 지연, 주민 갈등 및 소송, 상가 협의, 공사비 변동 등